Appartement verhuren: Waar rekening mee te houden

Heeft u gespaard? En zoekt u een manier om meer resultaat te maken op uw spaargeld? Of zoekt u naar een bron van passief inkomen? Sparen levert erg weinig op. Zelfs lange tijd vastzetten van een geldbedrag via zoiets als depositosparen geeft een zeer laag rendement. Wat is een investering met hoge winst? Welke andere oplossing is er voor beleggen op de beurs? Steeds meer mensen zoeken naar andere wijzen om rendement te maken op geld. Sparen op de bank levert niets op, beleggen is risicovol en niets doen is ook geen aantrekkelijk alternatief… Welke investering levert wel rendement op? Een aantal mensen kiest voor investeren in een huis – voor de verhuur. En dat lijkt helemaal niet zo’n slecht idee. Meer en meer mensen hebben verhuur ontdekt: Ruim 188.000 appartementen worden inmiddels in de verhuur in de vrije sector. Is een woning verhuren ook wat voor u?

Woning verhuren? Nooit doen

Pas op Een beginnende verhuurder die voor de eerste keer een woning gaat verhuren, hoort meestal een reeks redenen van kennissen waarom het verhuren van een woning een enorm belachelijk plan is. Enig veelgenoemde redenen tegen het verhuren van een appartement die genoemd worden zijn onder andere:

  • De huurder valt u ‘s nachts lastig met zijn problemen.
  • De huurder installeert een wietplantage.
  • De huurder maakt ruzie met de buurt.
  • De huurder laat uw woning vuil achter.
  • etc, etc, etc…

Deze generalisaties zijn slechts deels gebaseerd op feiten. Beleggen in een appartement is niet zonder gevaren. Veel nieuwe verhuurders raken al snel overweldigd door de hoeveelheid werk die ervoor nodig is om huurders te managen. Deze verhuurders voelen zich meestal uitgeput omdat ze nooit hebben aangeleerd hoe ze eigenlijk een goede verhuurder moeten worden. 

Wie het slim aanpakt, kan een mooi resultaat verkrijgen met de verhuur van een woning. Slimme verhuurders houden van een uitdaging en vinden juist een oplossingvraagstukken. Slimme verhuurders doen wat ze zelf kunnen zelf, en laten het gespecialiseerde werk over aan verhuurmakelaars. Zij besteden werkzaamheden van verhuur uit. Wel de lusten, niet de lasten.

 

Houd als verhuurder hier rekening mee

Voordat een verhuurder kan starten met verhuur, heeft hij wat stappen te zetten. Bij de verhuurder hoort men dikwijls dezelfde vraagstukken. De verhuurder dient heel wat vraagstukken te voorzien van een antwoord voordat hij/zij een huis kan gaan verhuren. Enkele voorbeeld vraagstukken van verhuurders zijn:

  • Hoe screen ik een (potentiële) huurder?
  • Kan ik mijn woning beter verhuren of verkopen?
  • Hoe kan ik vermijden dat mijn huis een wietplantage wordt?
  • Wat kan ik opnemen in een huurcontract?
  • Valt mijn woning onder verhuur in vrije sector?
  • Wat doe ik als mijn huurder niet betaalt?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders hun huis voor de eerste keer zullen verhuren, is het slim gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar.

 

Waar kan de verhuurmakelaar mee helpen?

Een verhuurmakelaar heeft op hoofdlijn 2 taken: het zoeken naar nieuwe betrouwbare huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een huis en de huurders. Dit houdt in dat de verhuurmakelaar o.a. de volgende taken heeft:

  • Vaststellen van verhuurdoel .
  • Incasseren van borg.
  • Sleuteloverdracht.
  • Aanbieden van de woning: het plaatsen van de woning op de eigen website, een groot aantal extra websites, social media en eventuele gedrukte media.
  • Informeren van bedrijven (voor expat verhuur) en zoekende huurders in eigen bestand.
  • Het controleren van een kandidaat huurder, met onder andere controle van kredietwaardigheid, huurverleden en legitimatiebewijzen.
  • Opstellen van een inspectierapport hoe de woning aan de huurder wordt opgeleverd.

De verhuurmakelaar beschikt over de laatste (juridische) inzichten. Welke type woningen is momenteel gewild? Wat is een optimale huurprijs? Met accurate huurcontracten worden de risico’s van verhuur beperkt. Bovendien is de verhuurmakelaar een bron van (praktijk)ervaring. Hij of zij kent de gevaren van de verhuur van een woning. En kan een verhuurder helpen valkuilen te vermijden.

 

Verschillen tussen verhuurmakelaars

Een verhuurmakelaar is van onschatbare waarde om de risico’s van verhuur te beperken. Maar let op: Er zijn echter veel verschillen tussen verhuurmakelaars. Welke activiteiten zij kunnen uitvoeren. Welke kosten zij zeggen te maken (vooraf) en welke kosten zij werkelijk bij u in rekening brengen (achteraf). Maar bovenal: welke belangen zij voorop stellen. Dienen zij uw belang of eigenlijk vooral hun eigen belang. Laat u goed informeren over de verhuurmakelaars in uw regio. En weet waar u op moet letten als u ze vergelijkt. Gebruik bijvoorbeeld de checklist verhuurmakelaar om te bepalen of u te maken hebt met een verhuurmakelaar die bij u past.

Word ik slapend rijk?

De belangrijkste vraag voor vele verhuurders: Een woning verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een huis verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil tussen beide is de winst van verhuur. Om te bekijken of de verhuur een goede investering is, kunt u het vergelijken met andere rendementen die u elders zou kunnen bereiken. U kunt de winst uit verhuur zo vergelijken met het resultaat wat u zou behalen wanneer u het vastgoed zou te koop aanbieden en deze som geld op de bank zou plaatsen. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die meestal vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het appartement een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander rendement dan wanneer het continu verhuurd wordt. Leegstand heeft ook te maken met de andere component: de opbrengsten. 

U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type huis, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (handel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. In de meeste gevallen is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Expat verhuur

Sommige verhuurders richten zich met name op de verhuur aan expatriates (ook wel: expats). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Dikwijls gelden expats als ideale huurders, aangezien zij in de meeste gevallen werken voor grote, gerenomeerde bedrijven. Expats hebben daarom in elk geval een baan en dikwijls voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de organisatie meestal in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken in de meeste gevallen snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. 

Verhuur aan expats is in sommige opzichten anders. Expats hebben vaak wat hogere eisen ten aanzien van bijvoorbeeld parkeergelegenheid, nabijheid van snelwegen en bereikbaarheid van (winkel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland verblijven. Aangezien expats uit een andere cultuur komen, bestaat het gevaar van miscommunicatie of andere (woon)gewoonten. Een open blik hebben op eventuele verschillen helpt. Tot slot vindt communicatie met expats in de regel plaats in het Engels. Contracten, brieven en andere communicatievormen zullen dus in de Engelse taal moeten plaatsvinden. Let op bij gebruik van een verhuurmakelaar: niet alle verhuurmakelaars hebben Engelse documenten. Mogelijk heeft u extra kosten bij het vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe vermijd ik beroerde huurders?

Een van de grootste rampen voor verhuurders is dat zij onbetrouwbare huurders in hun huis hebben toegelaten – en er niet meer vanaf komen. Er zijn veel zaken die de kans op beroerde huurders enorm kunnen verminderen. Het begint al met uw woning: welke soort huurder trekt deze aan? Welke staat van onderhoud heeft het: Een woning dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders aan, dan een slecht onderhouden woning. Hoe wordt een woning gepresenteerd aan potentiele huurders? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving hebben veel invloed bij het vinden van de juiste huurders. Verder is een persoonlijke treffen met huurders iets om nooit te vergeten. Een face-to-face treffen vertelt u meer dan 100 documenten. Maar uiteraard moeten ook de documenten (zoals id-card, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) in orde zijn. Tot slot, niet onbelangrijk, moet u een connectie” hebben met uw huurders. Een naar voorgevoel is meestal een zeer goede aanwijzing voor problemen in de toekomst.

Verhuur ook in de toekomst aantrekkelijk

Het ziet er naar uit dat het verhuren van woningen ook de komende jaren interessant blijft. De komende tijd blijft er een groot tekort aan huurwoningen in de vrije sector in Nederland. De huurprijzen zijn heden ten dage hoger dan ooit. De alternatieven voor beleggen (zoals sparen) blijven onaantrekkelijk of kennen hoge risico’s. De prijzen van woningen blijven stijgen, waardoor bij verkoop mogelijk een extra rendement behaald kan worden. Kortom: het vooruitzicht is dat ook het verhuren van woningen in de toekomst interessant blijft.

Huren blijven omhoog gaan

Een positieve ontwikkeling voor verhuur: Volgens onderzoek van Pararius (bron: Pararius) is de algemene huurprijs van een huis in de vrije sector midden 2016 met ruim 6% hoger geworden ten opzichte van het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt daarmee uit op circa 13,50 euro per vierkante meter per maand. Volgens Pararius is met name de afgelopen twee jaar de huurprijs in de Randstad hard omhoog gegaan. Een woning huren in Amsterdam is heel veel kostbaarder dan elders. Maar ook de verhuurmakelaar Rotterdam en Den Haag melden dat de huurprijzen inmiddels zijn toegenomen.

Appartement te koop aanbieden?

In de meeste gevallen bedenkt men het te laat: “we hadden ons oude huis ook kunnen verhuren in plaats van verkopen!” Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) woning zullen verhuren in plaats van verkopen, zodra zij zelf een nieuwe huis hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude woning? De vraag is dan: het appartement verhuren of te koop aanbieden?

Een woning aanbieden levert direct een behoorlijke bedrag op, en een woning verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert – en bij stijgende woningprijzen mogelijk ook een grotere som bij verkoop in de toekomst. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt af van de business case: wat levert het meeste op? Wat zou de verhuur van uw woning kunnen opleveren? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het vermogen dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een appartement heeft dat met weinig moeite verhuurbaar is, is verhuur dikwijls een goed alternatief.

Verhuur van een appartement ook voor mij een bron van inkomsten?

Een woning verhuren wat voor u? Dat hangt er vanaf. Hebt u een spaargeld dat u wenst te investeren in een huis? Hebt u een woning (of appartement op het oog) dat gewild is door huurders – door de locatie, indeling en staat van onderhoud? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders – ook wanneer er problemen ontstaan? Bent u bereid om tijd te steken in het vinden van betrouwbare huurders? Dan is een appartement verhuren een interessante optie om rendement te verkrijgen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend van adviezen over de verhuur van uw huis.

https://www.verhuurmakelaar.info/