Huis Verhuren

Er is recent een bijzondere trend in de vastgoedmarkt merkbaar. Meer en meer investeerders kopen een appartement verhuren. Een woning verhuren is het nieuwe sparen of beleggen geworden. Met de lage bankrentes en beperkte alternatieven voor het behalen van rendement, zoeken steeds meer vermogenden hun heil in het beleggen in een appartement voor verhuur. Bovendien: de vraag naar middeldure huurwoningen met huurprijs tussen de euro 700,- en 1100,- per maand blijkt omvangrijk. Omdat vermogenden vaak weinig onbekend zijn met het vinden van geschikte huurders, doen beleggers steeds meer een beroep op verhuurmakelaar voor het vinden van huurders. Verhuren blijkt toch een vak apart.

Verhuur van een huis

Is een woning verhuren financieel interessant? Een gunstige trend voor verhuur: Volgens diverse onderzoeken is de gemiddelde huurprijs van een huurhuis in de vrije sector in Nederland de laatste tijd met ruim 6% gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs blijkt zodoende uit te komen op circa 13,50 euro per vierkante meter per maand. Volgens onderzoek is vooral de afgelopen twee jaren de huurprijs in de Randstad hard toegenomen. En ook buiten de Randstad nemen de prijzen de laatste tijd toe. Een woning huren in Amsterdam is heel wat kostbaarder dan .

Huis verhuren of aanbieden?

Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) woning zullen verhuren of aanbieden, zodra zij zelf een nieuwe huis hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude appartement? De vraag is dan: het appartement verhuren of aanbieden?

Een woning aanbieden levert ineens een bedrag op, en een huis verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert – en bij hoger wordende woningprijzen misschien ook een groter bedrag bij verkoop in de toekomst. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt af van de business case: wat levert het meeste op? Wat zou de verhuur van uw huis kunnen opleveren? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het vermogen dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een appartement heeft dat enigszins verhuurbaar is, is verhuur meestal een goed alternatief – zeker gegeven de meestal minder aantrekkelijke andere manieren van beleggen.

Verhuurmakelaar taken

Een verhuurmakelaar kent in de regel twee hoofdactiviteiten: het zoeken naar nieuwe eerlijke huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een huis en de huurders. Dit heeft als gevolg dat de verhuurmakelaar ondere andere de volgende taken heeft:

  • Huurcontract opstellen door huurder.
  • Het voeren van onderhandeling met de potentiele huurder.
  • Reacties van geinteresseerde huurders inventariseren en controleren of zij passen in de doelgroep.
  • Op de hoogte brengen van ondernemingen (voor expat verhuur) en zoekende huurders uit het eigen bestand.
  • Het verzorgen van bezichtigingen van de woning.
  • Incasseren van borg.

De makelaar beschikt over (juridische) inzichten en kent de markt. Welke type woningen is momenteel in trek? Wat is een optimale huurprijs? Met actuele huurcontracten worden de risico’s van verhuur verkleind. Daarnaast is de verhuurmakelaar een bron van ervaring. Hij of zij kent de gevaren van de verhuur van een huis. En kan een verhuurder helpen valkuilen te vermijden.

 

De verhuurmakelaar is er voor de verhuurder of voor de huurder

Een goede verhuurmakelaar stelt uw belangen voorop. Ondanks dat het bij wet verboden is, bestaan er zekere verhuurmakelaars die een rekening voor hun activiteiten geven aan zowel de verhuurder, die een huis aanbiedt, als bij de huurder, diegene die een woning zoekt. Dit is officieel niet toegestaan, omdat diegene die de verhuurmakelaar betaalt, er vanuit zou mogen gaan dat deze diens belangen vertegenwoordigd. Wanneer de verhuurmakelaar zowel de verhuurder als de huurder als klant heeft, kan de verhuurmakelaar zich nooit maximaal inzetten voor beide – aangezien zij beiden een tegengesteld belang hebben. Bijvoorbeeld als het gaat om de hoogte van de huurprijs. In de meeste gevallen wordt de verhuurmakelaar ingeschakeld door de verhuurder – en zal dus zorgen voor een eerlijke huurder voor zijn of haar woning. De huurder hoeft de verhuurmakelaar dan niet te betalen. In sommige gevallen wordt de verhuurmakelaar inschakelt door de huurder – bijvoorbeeld bij een zoekopdracht. De verhuurmakelaar wordt dan betaalt door de huurder. De verhuurder heeft dan als het goed is geen kosten aan deze verhuurmakelaar.

Word ik slapend rijk?

De hamvraag voor vele (potentiele) verhuurders: Een appartement verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een huis verhuren oplevert, moet u een aanwijzing kennen van de (jaarlijkse) verwachte opbrengsten en kosten. Het verschil tussen beide is de winst. Om te bekijken of de verhuur een goede investering betreft, zou u het kunnen vergelijken met andere rendementen die u zou kunnen behalen. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die in de meeste gevallen vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het huis een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander resultaat dan wanneer het continu verhuurd wordt. U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type huis, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (winkel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Meestal is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand.

Om rekening mee te houden

Voordat een verhuurder kan starten met verhuur, heeft hij wat stappen te zetten. Bij de verhuurder hoort men in beginsel meestal dezelfde soort vragen. De verhuurder dient heel wat vraagstukken te beantwoorden voordat hij/zij een huis kan gaan verhuren. Typische vragen zijn:

  • Wat is de maximale huurprijs voor mijn woning?
  • Welke fiscale gevolgen heeft woningverhuur?
  • Hoe kan ik vermijden dat mijn huis een wietplantage wordt?
  • Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
  • Hoe kan ik een marktconforme huurprijs bepalen voor mijn woning?
  • Op welke doelgroep van huurders moet ik mij richten?
  • Wat kost een betrouwbare verhuurmakelaar?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders hun huis voor de eerste keer gaan verhuren, is het slim gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar.

 

Expat verhuur

Sommige verhuurders zijn met name bezig met de verhuur aan expats (ofwel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Vaak gelden expats als ideale huurders, aangezien zij meestal werken voor grote, gerenomeerde organisaties. Expats hebben daarom in elk geval een baan en in de meeste gevallen voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de organisatie dikwijls in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken dikwijls snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. 

Is verhuur aan expats anders dan aan andere huurders? Verhuur aan expats is in sommige aspecten anders. Expats hebben meestal wat hogere eisen voor bijvoorbeeld parkeergelegenheid, bereikbaarheid van snelwegen en nabijheid van (handel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland verblijven. Aangezien expats uit een ander land komen, is er een mogelijkheid voor miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men in Nederland gewend is. Een open blik hebben op eventuele verschillen helpt. Tot slot vindt communicatie met expats normaliter plaats in het Engels. Contracten, brieven, emails en andere communicatievormen zullen dus in het Engels moeten gebeuren. Let op bij gebruik van een verhuurmakelaar: niet alle verhuurmakelaars hebben Engelse contracten. Mogelijk heeft u extra kosten bij het vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe onzorgvuldige huurders ontwijken?

Een van de ergste rampscenario’s voor verhuurders is dat zij verkeerde huurders in hun appartement hebben toegelaten – en er nooit meer vanaf kunnen. En hoewel het misschien lijkt alsof je gewoon geluk of pech kunt hebben met huurders, er zijn veel zaken die het gevaar op slechte huurders enorm kunnen verkleinen. Het begint met uw appartement: welke soort huurder trekt deze aan? Welke staat van onderhoud heeft het: Een huis dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer geschikte huurders aan, dan een slecht onderhouden woning. Hoe wordt een appartement gepresenteerd? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving zijn van groot belang bij het aantrekken van de goede huurders. Verder is een face-to-face treffen met huurders iets om nooit te vergeten. Een ontmoeting vertelt u meer dan 100 documenten. Maar uiteraard moeten ook de papieren (zoals id-card, referenties, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) in orde zijn. Tot slot, niet onbelangrijk, moet u een klik hebben met uw huurders. Een slecht onderbuikgevoel is dikwijls een zeer goede voorspeller voor toekomstige problemen.

Verhuur van een huis ook voor mij interessant?

Is een huis verhuren wat voor mij? Dat hangt van een aantal zaken af. Hebt u een spaargeld dat u wenst te investeren in een woning? Hebt u een appartement dat in trek is bij huurders – door de locatie, indeling en staat van onderhoud? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders? Dan is een appartement verhuren een aantrekkelijke optie om resultaat te behalen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend advies over het verhuren van uw woning.

http://www.huisverhuren.eu/